購屋停看聽－注意房屋的「有效期限」房市熱潮持續高漲，最近推出一起「買房子，只買使用權而無所有權」的建案，您注意到了嗎？一篇大大的購屋廣告，下面列著小小的字句：「本案使用期限至民國143年1月25日止，屆時無償回收，使用期間須繳納地租及房屋稅。」原來現在市面上的房子竟然有「有效期限」？！ 近日大幅廣告的「交九聯合開發案－京站」房產，葫蘆裡賣的到底是什麼呢？據了解，該建案和一般預售屋所賣的不同，因為消費者購買的是「沒有土地」、「沒有產權」的所有權雙無房屋，當房屋使用期限一屆滿之後，消費者就什麼都沒了！ 「交九聯合開發案－京站」有別於一般地上權住宅，是國內首創預售45年「租賃權」案例，為避免產生銷售糾紛，並釐清建商與住戶的權利義務關係，消費者在購屋時應當睜大眼睛看清楚，以免產生誤解，影響交易公平。 ?「交九聯合開發案－京站」販售的是「租賃權」！地上權住宅可取得房屋所有權，但「交九聯合開發案－京站」住宅的屋主，不但沒有土地的所有權，連房屋所有權都得交付給指定的銀行，並信託為銀行所有，在此種情形下，消費者所簽訂契約，性質已近乎民法債權篇的「租賃權」，而非「物權契約」！ 由於民法第449條規定，租賃契約的期限不得超過20年，因此在我們所看到的這個「房屋銷售」的特殊個案中，消費者簽約後所取得的「交九聯合開發案－京站」房屋，竟是取得2張20年為期以及1張5年的租賃契約，合計共為45年的「房屋使用憑證」。 因此，像「交九聯合開發案－京站」的「租賃權」個案，由於消費者只有取得「租賃權」，對於消費者權益的保障，相較於傳統不動交易通常所取得的「物權」----「所有權」或「地上權」，消費者的地位，相對居於弱勢地位。 ?使用期限一到住戶應依法搬離，無法取得賠償 和地上權房屋最大不同的是，僅取得「租賃權」的房屋「購買人」，在一定期限屆至時，依據這類住宅的銷售契約，購買人到時候一定得依據契約約定，放棄對於房屋的使用權，必須無償搬離，不得主張任何權利，亦無法要求賠償。 依據民法840條規定，一般地上權房產在地上權設定的期限到期時，土地所有人應按建築物的時價，對於地上權人加以補償，亦得依土地所有人與地上權人的約定，延長地上權期限，而繼續使房屋；然而「交九聯合開發案－京站」的「租賃權」房屋，「交九聯合開發案－京站」的購買人，在約定的期限屆至時，是無法依據民法840條規定獲得補償，此點對於對消費者的保障，當然相對較低。 ?無法作為抵押權標的物 依民法第882條明訂，地上權、永佃權及典權，均得為抵押權之標的物。但「交九聯合開發案－京站」的「租賃權」，性質上僅只屬於債權權利，並非物權，並無「對世的效力」，因此亦無法作為抵押權的標的物。 ?仍需繳交房屋稅、地租稅及大樓管理費 由於「租賃權」商品購買人，所繳交的「房屋買賣價金」，其實應僅只是「四十五年為期的長期租金」，雖然取得房屋所有權，但是卻在購買的同時，依據與建商的規定，消費者卻同時必須將房屋的所有權，以信託的模式，將房屋的所有權，過戶給建商指定的銀行，消費者取得所有權的同時，亦同時交付所有權給受託銀行，消費者既然沒有房屋所有權，當然即沒有房屋所有權狀，雖然可以使用收益房屋，但是在建商的規劃中，消費者卻必須依照「虛擬所有權人」的地位，按年向國家繳納各年度的房屋稅、並向土地所有權人繳交房屋使用土地的地租，以及向管理委員會繳交大樓本身的管理費。 針對這種「房屋販售」的新興類型，社會大眾相對較為陌生，消基會為此特地提出以下的建議： 主管機關 ?主管機關應要求建商，清楚訂立與置受人的權利義務約定主管機關應針對此種租賃權買賣的房屋權利義務關係，督促業者妥訂買賣雙方未來的權利義務，使其規範清楚，免生爭議。消基會建議，由於購買「租賃權」住宅的消費者，並未擁有土地所有權，因此在長達四五十年有效期間的房屋所有的「公共設施」、「房屋結構」等部分，建商所應負責的保固責任，自然應負較大、較長期的責任；並且未來一旦發生災害或有建物的重大瑕疵發生時，例如海砂屋、輻射屋或其他重大損害，而需要重建時，一切的費用，均應由建商全權負責到底！ 應推動租賃房屋定型化契約範本，以因應房屋市場！未來，除了傳統房屋買賣，複雜性的地上權住宅或租賃權住宅類型的買賣，將必日趨增多，而「交九聯合開發案－京站」的「租賃型」房屋買賣，其法律關係，尤其複雜，消費者若是稍一不慎，即可能就掉入業者設好的陷阱。 消基會呼籲，主管機關應儘速推動「租賃房屋定型化契約範本」，避免不肖業者鑽循法律漏洞，損及消費者權益，而主管機關應加速透過立法，規範業者正確的營業規則，唯有主管機關在第一步即對業者做好法律上的控管，消費者的購屋環境才會更安全。 業者 業者應對於租賃權住宅的「持有者」，在法律上負起更高的保固與安全責任，並且在長期的租賃期間（使用期限內），房屋的公共設施、房屋結構，亦應責令建商負完全保固責任，且未來一旦因發生災害而需重建時，重建所需費用，也應由建商負責支付！消基會提醒，建商在建設初期就應針對消費者的保障權益做好準備！ 消費者主 ?租賃權房產應視其是否真正便宜 租賃權房屋的購買人，因為沒有土地所有權，因此房屋的市價，自然比一般取得所有權的房產，還要來得便宜，但是消費者仍應計算清楚房地產的產權售價及市價，再將使用年限、持有成本（應付土地租金、應繳管理費等）一併列入計算，再依據使用年限的長度，加以攤提比較，看看是否合算，切莫單僅房屋的單位售價較低，即一古腦的，未加思索即決定簽約購置。此外，消費者更應針對建商所提供的買賣契約內容，詳細加以了解。總之，惟有將價格、年限、住屋以及持有成本等條件一併列入考量計算之後，如果認為划算，才是真划算！ ?土地和建物為個別不動產 一般消費者沒有足夠的理解能力，購屋時總以一般「有土斯有財」的傳統思想，認為土地和建物為同一消費標的物。然而，依據我國現行民法上的財產法規定，土地和建物，可以是個別的不動產，即擁有建物所有權的人，可能是沒有土地所有權，並且任一不動產的所權人，依然可以單獨將「建物」或「土地」，分開出售給不同的其他人，因此，新興類型租賃權房屋買賣的出現，提醒了我們的消費者應更注意，業者也應於銷售過程中，對於所有來詢的消費者，在口頭上與書面契約中，詳細說明、明訂清楚。 ?消費者應主動加以查證土地、建物相關資料 消費者在購置房產時，應針對出賣人所提供的相關資料，詳細加以查證，以土地、建物而言，消費者應申請最近的土地及建物登記謄本，以便瞭解房子的權屬、負擔與性質。 消基會提醒您，購屋前的資訊了解，勝過於事後的補救，能在購屋前多一份了解，也就擁有多一份的保障！
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